COMPRAVENTA : El inmueble tiene embargos

Ante la venta de un inmueble y previo a la firma de cualquier documento de reserva es imprescindible solicitar una nota simple registral donde confirmaremos los datos del inmueble, su superficie, la titularidad del mismo y si existen cargas sobre la finca. Si es este el caso el inmueble se podrá vender pero hay que tomar una serie de cautelas.

Embargos. Por ejemplo, la finca está gravada con una hipoteca a favor de un banco, un embargo judicial de un acreedor y un embargo de Hacienda.

Hipoteca. Exija un certificado del banco en el que conste el total pendiente de pago a fecha de la escritura (principal, cuotas impagadas, etc.) y descuente del precio esa cantidad.  Antes de la firma, contacte con el banco para acordar si éste enviará a un apoderado al notario para cobrar y otorgar carta de pago (la opción más conveniente), o bien será usted quien vaya a liquidar la deuda.

Embargo judicial. En este caso, el acreedor del vendedor deberá actualizar la deuda a fecha de la escritura (calculando principal, intereses de demora y costas judiciales).  Contacte con ese acreedor (o su abogado) para que lo haga y para que el día de la firma acuda al notario a cobrar su crédito (que usted descontará del precio). En ese momento exija que le firme un finiquito (mejor en acta notarial) y un documento firmado por su abogado y procurador para presentar al juzgado solicitando el levantamiento del embargo.

Embargo de Hacienda. El vendedor debe pedir a Hacienda un certificado y una carta de pago con toda la deuda pendiente (cuota, intereses y recargos).  Descuente también del precio ese importe. Además, haga firmar al vendedor una autorización a su favor para realizar gestiones en Hacienda en su nombre (con la carta de pago que le habrá entregado usted podrá liquidar la deuda).

Hay que tener claro cuál es la deuda final y la forma de su cancelación. Una vez determinada podemos proceder a la firma de los documentos de arras. Como consejo estas arras deberán ser condicionadas a la efectiva cancelación de las deudas que recaen sobre la finca y que las cantidades entregadas en concepto de arras queden en depósito en la inmobiliaria hasta buen fin de la operación.

Cancelación. Si el acreedor no acude a la notaría a cobrar (por ejemplo, Hacienda), habrá que liquidar la deuda el mismo día de la firma (el certificado la habrá cuantificado a esa fecha, por lo que si usted se demora podría incrementarse con más intereses).

Además, la cancelación de la hipoteca y los embargos en el Registro comportarán gastos. Así pues, es conveniente retener del precio una provisión aproximada para “gastos de cancelación”. Asimismo, añadir en la escritura que el vendedor pagará cualquier exceso y realizará cualquier trámite necesario hasta conseguir la cancelación.